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在天門,房貸要不要提前還?!

2022年05月30日 17:17     小編:天小愛          點擊:1891

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  房貸,一直是很多業主身上的一座大山。而近期“要不要提前還房貸”的話題,熱議不休,引起眾多買房者的關注。 在這場激烈的討論中,產生了兩個截然不同的派系。

  一類是“貸賺派”,他們堅持“貸到就是賺到”的原則,認為房貸是普通人一輩子能從銀行借到便宜的、最長期,也是大額的一筆資金。提前還款,節省了利息成本,看似得了便宜,實則陷阱就在這里,通貨膨脹,機會產生的價值,都被浪費掉了。

  另一類是“省賺派”,秉持“省到就是賺到”,認為現在把手上的閑錢拿去理財,還沒房貸利息高。不少人干脆直接曬出提前還貸的經歷,表示省出的幾十萬元相當于理財,“不能讓銀行占了自己的便宜”。

  那么,你認為到底應不應該提前還款呢?

01

  中華民族的優良傳統告訴我們,不到萬不得已千萬不要向別人借錢。

  在這種傳統思維引導下,很多業主將房貸視為一生的拖累。一些人的人生目標甚至是多賺錢,早日把房貸還清。而且做房貸的時候,希望盡量少付利息,早日無債一身輕。 但其實老祖宗留下來的“美德”,反而成了老實人“被坑”的理由。為什么會這么說呢?原因有三點:

  1、貨幣貶值,通貨膨脹

  M2(現金+各類存款的總和)作為衡量市場流通資金的指標,可以看出貨幣貶值的程度,M2越多,錢越不值錢。

  截止2019年末,M2余額是198.65萬億,而十年前,這個數字是60.62萬億,整整漲了近4倍。

  由于市面上的錢越來越多,貨幣長期處于寬松狀態,造成財產性收入遠遠跑贏工資性收入,這就是為什么工作10年,還不如在公司旁邊買個房子賺的多的原因!

  而通貨膨脹就更好理解了。

  大環境下,央行會繼續降準,錢會持續貶值,通脹不可避免,而你從銀行里借到的錢也是貶值的狀態。

  以一碗牛肉面舉例:十年前,5塊錢就能吃一大碗,而現在,5塊錢你也就能喝碗湯。

  這種直觀的生活感受我想大家都有切身體會。

  今年你借了100萬,10年以后,可能這100萬只值50萬。所以別看你30年的房貸利息大,扣除通貨膨脹率后,你會發現它是一個讓你驚喜的數值。

  2、流動性價值

  提前還房貸,意味著手上的流動資金會大幅減少。

  如果你選擇10年還清貸款,到時候就很可能陷入「流動性陷阱」——你現在30歲貸款,10年后你才40歲,正是人生中事業和收入的頂峰期。

  那么過兩年,如果出現了一套房子有很大的升值空間,或者一個項目有明顯的投資收益,你卻發現手頭上沒有足夠的現金流,這時候因為不能及時拿出錢或拿到的錢成本較高,豈不是后悔晚矣?

  3、還款進度

  房貸的還款有且只有兩種:一種是等額本金,另一種是等額本息。

  選擇哪種還款方式?已經還了多少?是會對我們要不要提前還貸有影響。

  因為我們考慮提前還貸,最主要的目的就是想少還一些利息嘛。

  那么申請提前還款前,首先要考慮自己的還款進度。

  如果申請的等額本息還款,且還貸期限超過了一半。那么提早還款依然改變不了本息還款結構,意味著超過一半甚至近80%的貸款利息已經在前期的還款過程中償還(也就是說就算選擇提早還款,利息還是那么多的利息),剩下的月供中絕大多數都是本金,提前還款沒占到一點好處。

  如果申請的是等額本金還款,當還款期超過1/3時,借款人已還了將近一半的利息,后期還的更多是本金,利息高低對還款額影響不大。

  所以你要做的就是貸最多的錢,還最長的時間,按步就班,切勿急躁。

02

  哪些情況可考慮提早還貸?

  1、未來貸款利率有上漲的可能

  如果未來房貸利率有大幅上漲的可能,那不如趁著現在利率低、利息少趕緊還貸。但是5月15日,央行、銀監會剛祭出“大招”:首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率減20個基點。

  不過總的來說,按照目前的情況來看,貸款利率上漲可能性不大,甚至可能會持續下降,現在提前還貸,可能會有些虧的慌。

  2、處于還貸初期

  在貸款的前幾年,本金基數大,利息相應也高,如果手頭有閑置資金,而又沒有較好的投資方向,可以考慮提前還一部分。

  3、把房子作為投資工具的人

  如果你希望盡快還清貸款以房作抵押,或者還清貸款撤銷抵押賣房的,也可考慮提前還房貸。

  4、自身排斥負債

  對多數買房人來說,身背房貸欠錢的感覺并不好受,有的人可能因此產生焦慮,如果你一想起身負巨債就吃不好睡不香,又正好手頭寬裕些,那不如早些把房貸還了吧。畢竟自己的身體最重要。

03

  關于提前還款注意事項:

  1、提前還貸有可能會有違約金

  很多銀行對于提前還款都有一定的要求,大部分銀行要求要還款滿一年以后才能申請提前還款,甚至不滿一年提前還款可能會收違約金,但也有些銀行可以隨時申請提前還款。

  所以借款人要提前還款時,應該先跟銀行咨詢清楚相關的規定。

  2、 組合貸要注意

  貸款方式有商業貸款、公積金貸款、組合貸款三種形式,這里需要注意的是組合貸款。

  組合貸款是商業貸款和公積金貸款組合起來的一種貸款方式。這種方式涉及到銀行和公積金兩個機構,不僅是地區不同政策不同,機構之間也有不同的規定。

  比如有些地方要求,申請組合貸款的人在提前還貸時,公積金貸款和商業貸款不能只還其中的一種,必須保持一定的比例;還有的地方規定,提取公積金賬戶的余額后,只能先還公積金貸款部分。本來公積金貸款利率就不高,提前還就沒有太大意義了。

  3、抵押注銷

  很多人以為把貸款還完就完事了。

  他們對于抵押權比較不了解,提前還款后會忘記要去辦理解押。

  所以提前還款后一定要去辦理抵押注銷,這樣才不會給以后的房產交易帶來麻煩。

最后

  當然,說歸說,要不要提前還房貸,還是要根據每個人的實際情況來判斷。

  因為大家對利息的承受能力以及對流動資金的需求情況不一樣,也就沒有適合所有人的所謂“提前還貸佳時間點”。只要綜合考慮提前還款的各種利弊,就能找到最適合自己的資金安排。

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