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在天門買房,怎么選對好物業?

2022年05月07日 11:37     小編:天小風          點擊:1503

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  不能否認物業在業主生活中發揮的積極作用,但也有部分物業不作為,少有付出。

▲物業費

  物業優質與否掛鉤業主的居住品質,甚至會影響房子在二手房市場中的價格,其重要性不言而喻。

  從這個角度來說,如何選擇一家靠譜的物業,確實是每個買房人需要具備的技能。

  

1 如何判斷一家物業是否靠譜?

  

  技巧一:看物業是否上市和口碑

  物業公司發展至今,早已經是一個行業。

  其中必然有領頭羊,一般來說,能夠上市的物業公司,無論是標準化管理還是物業服務的水平和管理面積都是經過市場驗證的。

  因此,買新房,盡量優選一些已經上市的物業公司。

  當然還有些在當地有口碑好的物業也同樣值得考慮,即便沒有上市,但是市場反饋良好,也是頗具實力的。

  技巧二:看房齡和物業費

  物業的口碑,對于品質開發商和新房來說都是有據可查的,因此一些小開發商為了提升項目賣點也會引入知名物業公司,來提升客戶的信任度。

  但問題來了,二手房小區,怎么看?

  一般來說,房齡越老的房子,物業越差,管理越混亂,服務也不太到位,有些甚至就沒有物業公司,而房齡較短的小區,物業費會相對較高,服務也會更全面。

▲天門城市俯瞰圖

  不排除個別價格高、質量低的物業,甚至部分不收啥錢,但物業服務不錯的社區,這種都是特例。

  巧婦難為無米之炊,錢是良好服務的基礎,一般都是房齡越新、物業費高、相應的服務會越好。

  技巧三:看保安和門禁管理

  對于社區而言,安保是一個小區的臉面和第一道防線,直接負責小區人員的管理,是物業服務中最基礎的一項。

  如果門口是一個大爺保安,業主的安全感會稍顯不足,相反,如果是一個年輕小伙子,安全感會更高。

▲小區安保

  這是物業公司是否樂意花錢在小區設施上投入的一大標尺,如果保安都不舍得花錢,其它方面也不會是優質的。

  其次是門禁系統?,F在社區動輒數千人乃至萬人以上,管理難度確實很大,完全依靠門口的保安難以肉眼識別是不是自己的業主。

  所以,門禁系統的投入就尤為重要,現在大多社區都有門禁卡,再好些的有人臉識別和梯控系統。

  技巧四:看公共區域和違建情況

  有些小區剛開始還不錯,到后面物業和業主對立,物業費收不上來,物業管理松弛,各種問題層出不窮。

  如果你想購買二手房,以下幾點需要留意:

  1、一樓和頂樓等公共區域有人建違章建筑。

  2、樓棟外立面脫落、褪色也沒有翻修和重建。

  3、電梯故障頻發且電梯廳內小廣告亂飛。

  4、休閑區健身器材銹跡斑斑,很多器材無法正常使用。

  5、樓棟內部公共區域的走廊、步梯等重點位置的垃圾桶沒有及時清理維護。

  ......

  如果這些問題都存在,基本判定這個物業不靠譜了。

  如果這些問題沒有出現,或者維護的相對較好,至少說明這家物業還是比較認真負責的。

  技巧五:看綠化和水系

  很多業主買房時,除了在意小區外部的配套,還會關注小區內部的綠化和水系,以及運動場地的設計。

▲綠化

  這些元素確實可以提升居住品質和社區的檔次,但是綠化和水系也是社區內花費不菲的硬件,需要物業后期不斷的更新和維護,需要人力、物力、財力的持續投入。

  如果這些都做的不錯,說明物業確實比較負責任。

  技巧六:看小區停車情況和車庫

  人車分流,基本上是新建社區的標配,也是老社區發生矛盾的重點之一。

▲停車場

  小區路面上車輛亂停亂放有礙觀瞻,也極不安全,所以車庫和地上停車一直是物業管理的難點和槽點之一。

  因此,直接去小區地面查看停車情況,是否真的實現人車分流,或者去地庫查看機動車的管理情況,能否做到清晰規范。

  

2 物業服務差,業主如何維權?

  

  對于業主來說,遇到服務質量差的物業應該怎么維權?為此,小編羅列了幾點為大家簡單介紹。

  遇到物業糾紛,業主如何維權?

  1、建議在問題苗頭階段,就要跟物管公司提出相應要求,在協商的過程中,業主可以進一步收集證據,看看物管否積極認真處理。

  2、向社區委員會進行反映和投訴。

  3、積極成立業主委員會,通過業主委員會來監督物業服務公司的工作。

  物業管理服務不周,業主能否不交物管費?

  如果業主以服務不周為由拒交物管費,從法院的案件統計來看,基本上勝訴很少。

▲物業管理

  因為物管涉及面很廣,保安、衛生、綠化等約二十多項內容。這管理是動態的、長期的,是否有瑕疵本身很難認定。

  如果業主單憑一項有問題就拒交,法院很難認為成立。但業主有非常充分的證據證明物業服務存在嚴重的瑕疵的除外。

  物業能否通過斷水斷電等方式催交物管費?

  不能,物業公司無權采取斷水斷電的方式制裁業主。根據《民法典》第944條第三款規定物業服務人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物管費。

  如果公司擅自停水停電損害了業主的利益,那業主該如何維權呢?

  首先,建議業主去供水、供電公司反映情況,也可以去房地產行政主管部門投訴,其次,若有證據證明因物業公司停水停電導致經濟損失的,可以向法院另行起訴。

  哪幾種情況下,業主可以拒交物業費?

  1、對于物業公司要求交納供熱、中央空調等動力設備產生的能源費用不在業主交納范圍內的,可以拒絕交納;

  2、物業服務質量過差可暫時拒交,但要有有力的證據,并找尋實質解決辦法;

  3、物業提供合同內未約定或未經業主同意的服務時,業主有權拒交;

  4、對于物業公司要求業主未收房之前就交納物業費的行為,業主可堅決予以拒絕;

  5、因房屋質量問題還未交房的,物業費是由開發商交納;

  6、物業公司沒有和業主簽合同的情況,業主可拒交;

  7、物業公司沒有物價管理部門各項審批文件原件的情況,業主可拒交;

  8、物業公司擅自提高物業服務收費標準的情況 ,業主對擅自提高的部分可以拒交。

  

3 總結

  

  業主和物業之間是一種平等的契約關系,業主花錢聘請物業也是為了提高生活質量。

  在小編看來,優質的物業除了提供日常的服務,更重要的是要保衛業主的安全,擁有應對突發情況的能力。

  對于業主而言,當自身權益受到損害時,首先還是要尋求合法的途徑去維權。如果你想購買房子,除了產品本身品質,以上物業管理中的要點也需要特別留意。

  你家小區的物業品質如何?

  歡迎在評論區與大家一起討論。

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